Ogromne kwoty, z których ułamek zostaje w kieszeni. Firmy budowlane na granicy rentowności!
Analiza wyników finansowych deweloperów i generalnych wykonawców za ostatnie lata jasno pokazuje, że o ile ci pierwsi wciąż mogą liczyć na znaczny zarobek, to drudzy balansują na granicy rentowności, nierzadko wykazując stratę.
Dobra koniunktura na rynku sprawiła, że błyskawicznie rosnące koszty materiałów i robocizny stały się ogromnym problemem dla firm budowlanych. Ich szefowie skupiają się na wykazywaniu dużych przepływów pieniężnych, ignorując niskie marże, które są kluczowym wyznacznikiem sukcesu. – Marże deweloperów to około 25% wartości inwestycji.
Dużo mniej niż w latach 2007-08, ale to wciąż dobry wynik. Duża konkurencja na rynku sprawia jednak, że najwięksi generalni wykonawcy są nierentowni – analizuje Paweł Smolarek, dyrektor ds. Nowych Technologii w firmie BauApp, produkującej aplikację mobilną do zarządzania budową.
Jak wynika z raportu opracowanego przez PwC, w 2018 roku – czyli w szczycie budowlanego boomu na polskim rynku – zsumowane wyniki finansowe dziesięciu największych generalnych wykonawców pokazały… stratę! Marżowość tych podmiotów wyniosła -0,5%. Trzecia na liście największych generalnych wykonawców Skanska w 2018 roku wykazała stratę netto wynoszącą 407 mln zł, a w sumie z czołowej dziesiątki aż cztery firmy były na minusie.
Nawet w przypadku tych firm, które mogły się wykazać dodatnim bilansem, rentowność była w większości przypadków bardzo niska. Paradoksalnie generalni wykonawcy zaczęli notować lepsze wyniki w momencie, w którym rynek zwolnił. W pierwszym półroczu 2019 roku spadek liczby realizowanych projektów inwestycyjnych doprowadził do ustabilizowania cen materiałów, usług i wynagrodzeń, co pozwoliło lepiej kalkulować budżety przy podpisywaniu nowych kontraktów.
– Niepokojące wyniki finansowe generalnych wykonawców to po części efekt niekorzystnych umów zawieranych w latach 2015-17. Część długoterminowych kontraktów była podpisywana, gdy ceny surowców i robocizny były znacznie niższe, a ich gwałtowny wzrost sprawił, że realizacja zamówień przestała się opłacać. To jednak nie jest wytłumaczenie wszystkiego. Wyniki finansowe są też efektem tego, że niemal wcale nie stawia się na innowacyjność i podnoszenie wydajności.
Dzisiaj praca na polskich budowach wygląda w zasadzie podobnie do tego, co działo się pół wieku temu. Świat poszedł do przodu i szefowie firm muszą zrozumieć, że korzystanie ze zdobyczy techniki to nie jest fanaberia, a konieczność. Milionowe oszczędności są na wyciągnięcie ręki. Dosłownie i w przenośni, bo wystarczy sięgnąć do kieszeni po smartfona – zauważa Paweł Smolarek.
Gorsza jakość i wojna cenowa
Niezadowolony z sytuacji na rynku jest także Dariusz Blocher, prezes Budimex S.A., niekwestionowanego lidera rynku: - Pomimo niewielkiej poprawy rentowności, kolejne miesiące przynoszą nowe rozwiązania umów na dużych kontraktach budowlanych i brak diametralnej zmiany sytuacji finansowej generalnych wykonawców.
Ceny materiałów ropopochodnych, stali i kruszywa są zbliżone do poziomu z roku ubiegłego. W dalszym ciągu obserwujemy wzrost kosztów robocizny i usług podwykonawczych. Zagrożeniem interesów inwestorów mogą być agresywne zachowania konkurencji, np. składanie agresywnych cenowo ofert przez podmioty, które często nie mają lokalnego doświadczenia w realizacji trudnych kontraktów.
Uważamy, że zamawiający powinni bardziej krytycznie podchodzić do weryfikowania składanych ofert i oceny doświadczenia potencjalnych wykonawców w realizacji projektów budowlanych. Warunki kontraktowe dla firm wykonawczych cały czas są niekorzystne – mówił cytowany w raporcie „Sytuacja branży budowlanej. Poprawa kondycji sektora w warunkach umiarkowanego schłodzenia koniunktury”, opracowanym przez Biuro Informacji Gospodarczej InfoMonitor we współpracy z Polskim Związkiem Pracodawców Budownictwa.
Niskie marże generalnych wykonawców niekorzystnie odbijają się także na końcowej jakości budynków. W związku z ogromną presją finansową często szukają oni tańszych zamienników materiałowych, a także korzystają z najtańszej siły roboczej, której nierzadko brakuje niezbędnego doświadczenia i umiejętności.
Z niskim poziomem marż generalnych wykonawców łączy się także obawa podwykonawców, na których generalni wykonawcy często próbują odbić swoją marżę, zaniżając stawki. Powszechne stają się nakładane kary, opóźnianie płatności, czy przedłużanie odbiorów, co może doprowadzić do upadku mniejszych firm zajmujących się podwykonawstwem, które nie są w stanie utrzymać płynności finansowej.
Biurokracja i chaos w komunikacji
Z punktu widzenia generalnych wykonawców obecna sytuacja niesie ze sobą jeszcze jedno wielkie zagrożenie. Przez niskie marże, żeby zarobić pieniądze muszą wykonywać coraz większe ilości robót, żeby skorzystać z efektu skali. To niesie ze sobą też większe ryzyko strat, bo niezwykle ciężko jest zapanować nad podwykonawcami na tylu projektach.
Rozwiązaniem w takiej sytuacji jest skupienie się na wydajności i optymalizacji prac i procesów na każdym z projektów. – Trzeba ograniczać zbędne koszty, a pamiętajmy, że czas wykonywania poprawek czy naprawiania usterek, który stanowi nawet 30 procent całości czasu pracy przy projekcie – mówi dyrektor ds. Nowych Technologii BauApp.
Czynnikiem znacznie obniżającym wysokość marż u generalnych wykonawców jest też ogromna biurokracja i problemy z komunikacją na placu budowy. Wiele zasobów ludzkich i czasu jest marnowane przez to, że pracownicy muszą zajmować się czynnościami administracyjnymi, zamiast faktycznie coś budować.
Prowadzony w sposób analogowy proces zatwierdzania dokumentacji potrafi trwać nawet do dwóch tygodni. – Dokładnie te same czynności da się zrobić z użyciem naszej aplikacji do zarządzania dokumentami. Podstawowa różnica jest taka, że dzięki BauApp nie zajmuje to dni czy tygodni, a zaledwie kilkanaście minut – podkreśla Smolarek.
Deweloperzy twardo stąpają po ziemi
Jednym z charakterystycznych elementów końcówki boomu budowlanego z roku 2007 były niezwykle wysokie marże deweloperskie, sięgające średnio 40-50 procent, a w przypadku bardziej luksusowych nieruchomości przekraczające nawet połowę wartości projektu. To walnie przyczyniło się do wykreowania cenowej bańki spekulacyjnej, a w konsekwencji załamania koniunktury i kilkuletniego ostrego spowolnienia.
Deweloperzy wyciągnęli wnioski z popełnionych w pierwszej dekadzie XXI wieku błędów, bo nawet w okresie najwyższej koniunktury z ostatnich lat ich marże były na znacznie niższym poziomie. Uśredniona marża deweloperów notowanych na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych wyniosła w pierwszym półroczu zeszłego roku 24,7%.
Utrzymane na racjonalnym, rynkowym poziomie kwoty zarabiane przez deweloperów pokazują, że ich rekordowe zyski nie są skutkiem sztucznego windowania cen, tylko wysokiego popytu, który pozwala szybko i bez kłopotu sprzedać budowane mieszkania. Trzeba jednak pamiętać o tym jak długo deweloperzy czekają na zwrot z inwestycji.
Marża na poziomie 20% zdaje się być znacząca, jednak biorąc pod uwagę fakt, że trzeba na nią czekać trzy-cztery lata, to nie wydaje się już tak atrakcyjna. A kiedy weźmiemy pod uwagę fakt, że po odliczeniu kosztów pracowników, biur i marketingu deweloperom zostaje niewiele ponad połowa marży jako czysty zysk, to nic dziwnego, że pomimo dobrej koniunktury przedstawiciele branży nie są zachwyceni osiąganymi wynikami.
Krok w przyszłość da milionowe oszczędności
Polska branża budowlana z niepokojem patrzy w przyszłość, przede wszystkim ze względu na wchodzącą w życie 1. marca ustawę otwierającą niemiecki rynek pracy dla robotników z Ukrainy. To głównie dzięki zatrudnianiu taniej siły roboczej ze wschodu, dziś budżety firm budowlanych w ogóle się bilansują. A pomimo ich obecności szacuje się, że na naszym rynku brakuje ponad stu tysięcy pracowników branży budowlanej. Jak przygotować się na trudne czasy?
Trzeba zacząć myśleć nieszablonowo i optymalizować procesy na budowie. Jak wynika z opracowanego przez BauApp wspólnie z badaczami ze Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie raportu „Innowacyjne technologie w polskim przemyśle budowlanym”, liderzy opinii z branży oceniają, że część rozwiązań nowotechnologicznych będzie miała bardzo wysoki wpływ na marżę i powinna być wprowadzona do ich firm od zaraz. Trzy wyróżnione przez badanych propozycje to aplikacja mobilna do zarządzania planami budowy, aplikacja do kontroli jakości oraz prefabrykacja.
Dwa pierwsze rozwiązania od początku lutego są dostępne dla polskich przedsiębiorców budowlanych za sprawą firmy BauApp. – Mamy duże doświadczenie na środkowoeuropejskim rynku, na przykład na Węgrzech z BauApp korzysta połowa największych graczy. Jest wiele podobieństw pomiędzy Polską a Węgrami i niskie marże są jednym z nich.
Nasze rozwiązania znacznie ograniczają wykonywanie zbędnej pracy na placu budowy, wynikającej ze złej komunikacji z podwykonawcami czy posługiwania się nieaktualnymi rysunkami technicznymi. Nasza aplikacja skraca czas likwidacji jednej usterki w procesie kontroli jakości z półtorej godziny do zaledwie kilku minut. A takich usterek są setki, jeśli nie tysiące w ciągu jednej budowy.
To przekłada się na oszczędności sięgające miliona złotych na pojedynczym projekcie – podkreśla dyrektor ds. Nowych Technologii BauApp Paweł Smolarek i dodaje: - Generalni wykonawcy mają rekordowe przychody, co jednak nie przekłada się na ich zyski. Muszą poszukać sposobu na wyjście z tej sytuacji. My im proponujemy proste, szybkie i skuteczne rozwiązanie, które sprawi, że dodatkowe miliony zostaną w ich kieszeniach.
***
BauApp to aplikacja mobilna, pozwalająca w nowoczesny i wydajny sposób zarządzać pracą na budowie. Korzysta z niej połowa największych firm na Węgrzech, z powodzeniem jest wykorzystywana także w projektach realizowanych na terenie USA i Wielkiej Brytanii. Moduły odpowiadające za zarządzanie dokumentami, przygotowywanie list zadań dla podwykonawców, czy kontrolę jakości umożliwiają zaoszczędzenie przeciętnie nawet miliona złotych w trakcie realizacji większego projektu. Używanie BauApp w trakcie kontroli jakości pozwala skrócić czas likwidacji każdej usterki o półtorej godziny. Na przeciętnej budowie pojawia się ok. 5 tysięcy takich usterek. Od lutego 2020 aplikacja będzie dostępna także na polskim rynku.
