Przyspieszenie rynku
Rynek w liczbach
- 3 mld euro – całkowity wolumen inwestycyjny (+ 77% y-o-y)
- 66 transakcji
- Mniejsza płynność, wyższe wolumeny
- Przełomowa transakcja o wartości 575 milionów euro w sektorze mieszkaniowym w H1 2026
Początek 2026 roku był bardzo obiecujący, całkowity wolumen inwestycyjny - 3 miliardy euro w 66 transakcjach, zrealizowany w pierwszym półroczu dorównał najwyższym wynikom za ten okres odnotowanym w Polsce w ostatniej dekadzie. W każdym z sektorów zrealizowano transakcje o wartości przekraczającej 100 milionów euro, przy czym największa transakcja, o wartości 575 milionów euro została zrealizowana na rynku najmu instytucjonalnego (PRS).
Sektor handlowy, napędzany transakcjami portfelowymi, okazał się być głównym motorem rynku, odpowiadając za 34% całkowitego wolumenu. Sektor magazynowy utrzymał dobre tempo, z rosnącym zainteresowaniem inwestorów portfelami nieruchomości oraz transakcjami typu „sale & leaseback”. Na rynku biurowym odnotowaliśmy 5 transakcji nieruchomościami klasy „prime”, z których najbardziej znaczącą była ta z udziałem kapitału polskiego. W sektorze PRS przełomową transakcją była sprzedaż składającego się z 18 aktywów portfela Resi4Rent na rzecz Vantage Development.
Coraz wyraźniejszy staje się stopniowy powrót inwestorów typu „core” skupiających się na aktywach klasy „prime”. W rezultacie średnia wartość transakcji znacznie wzrosła, przy płynności niższej niż w tym samym okresie w 2025 roku. Patrząc w przyszłość, spodziewamy się, że rok 2026 przyniesie wyniki lepsze niż poprzedni, dzięki pozytywnym nastrojom inwestorów, silnym fundamentom gospodarczym oraz solidnej puli transakcji w toku.
Sektor handlowy – dojrzałość rynku sprzyja transakcjom portfelowym
Sektor w liczbach
- 1,03 mld euro – całkowity wolumen inwestycyjny sektora
- 20 transakcji
- Dominacja kapitału z regionu CEE – 79% wolumenu sektora w H1 2026
- Imponujące transakcje portfelowe centrami handlowymi i parkami handlowymi w H1 2026
Z udziałem wynoszącym 34% w całkowitym wolumenie, sektor handlowy stał się siłą napędową przewidywanego ożywienia na rynku. Segment odnotował najwyższy wolumen inwestycyjny pierwszej połowy roku od 2018 r., do czego przyczyniło się 20 sfinalizowanych transakcji. Co istotne, 5 dużych transakcji, w tym przełomowa sprzedaż 70% udziałów w centrum handlowym Posnania, stanowiło 73% całkowitego wolumenu sektora. Wszystkie te akwizycje należały do kapitału z regionu Europy Środkowo-Wschodniej (CEE).
Rosnąca dojrzałość polskiego rynku handlowego przyczynia się do wzrostu liczby transakcji portfelowych. W pierwszej połowie 2026 r. Auchan i Ceetrus sprzedały portfel 8 centrów handlowych grupie Adventum, natomiast Star Capital Finance rozszerzyło swój portfel poprzez nabycie 6 obiektów Vendo Park w ramach transakcji, w której pośredniczyła firma Avison Young. Ponadto, pozyskaniem ostatnich 9 aktywów, Ares Management i Slate sfinalizowały zakup portfela obejmującego łącznie 36 obiektów Vendo Park.
- Wśród transakcji pojedynczymi aktywami, zarówno regionalne centra handlowe, jak i parki handlowe nadal cieszyły się dużym zainteresowaniem inwestorów. Zrealizowane transakcje obejmowały również wolnostojące nieruchomości handlowe a także projekty przebudowy. Polski sektor handlowy nadal wykazuje dużą atrakcyjność dla inwestorów. Jego zróżnicowana oferta możliwości inwestycyjnych przyciąga szerokie spektrum kapitału, od mniejszych inwestorów krajowych po duże międzynarodowe instytucje – komentuje Artur Czuba, Director, Investment Department w Avison Young
Sektor magazynowy – solidny i stabilny
Sektor w liczbach
- 782 mln euro – całkowity wolumen inwestycyjny sektora
- 4 transakcje portfelowe na 18 zrealizowanych w sektorze
- 2 największe transakcje portfelowe odpowiadały za 46% całkowitego wolumenu sektora
- Dominował kapitał amerykański – 60% całkowitego wolumenu sektora w H1 2026
W pierwszej połowie 2026 r. sektor magazynowy, z wynikiem 782 milionów euro, stanowił 26% całkowitego wolumenu inwestycyjnego. Tak dobre wyniki wynikały w dużej mierze z realizacji dwóch istotnych transakcji portfelowych: nabycia portfela SIM przez Ares Management oraz sprzedaży portfela Raben firmie W. P. Carey w ramach „sale & leaseback”. Transakcje te sygnalizują stopniowe ożywienie aktywności inwestycyjnej w zakresie portfeli, co istotnie wspiera ogólny wolumen transakcji.
Różnica w wycenie między kupującymi a sprzedającymi nadal się zmniejsza, co przekłada się na ożywienie aktywności transakcyjnej, w której wiodącą rolę odgrywa kapitał zagraniczny. Warto zauważyć, że inwestorzy z USA stanowili ponad 60% wolumenu inwestycji w nieruchomości magazynowe, na co składają się wspomniane transakcje portfelowe, a także sprzedaż Panattoni BSH w Rzeszowie oraz transakcja typu „sale & leaseback” w Łodzi. Zainteresowanie inwestorów dotyczyło całego kraju, a prawie 40% wolumenu zrealizowano w lokalizacjach regionalnych poza rynkami Wielkiej Piątki.
- Aktywa zabezpieczone długoterminowymi umowami najmu pozostają bardzo atrakcyjne dla inwestorów poszukujących stabilnych i przewidywalnych źródeł dochodu. Transakcje typu „sale & leaseback” nadal stanowią poszukiwany produkt inwestycyjny. Ponadto, spodziewana korekta cen starszych aktywów może otworzyć dodatkowe możliwości i jeszcze bardziej ożywić aktywność rynkową – dodaje Bartłomiej Krzyżak, Co-Head of Investment Department w Avison Young.
Sektor biurowy – polski kapitał z apetytem na nieruchomości „prime”
Sektor w liczbach
- 594 mln euro – całkowity wolumen inwestycyjny sektora
- 10 na 23 transakcje zrealizowano w Warszawie
- 5 transakcji ,,prime”
- Dominował kapitał polski – 50% całkowitego wolumenu sektora
Polski rynek inwestycji biurowych nadal cieszy się dużym zainteresowaniem, zarówno ze strony inwestorów międzynarodowych, jak i krajowych. W pierwszej połowie 2026 r. właściciela zmieniły łącznie 23 obiekty biurowe, w tym 5 nieruchomości klasy „prime”. Co ciekawe, za ok. 50% wolumenu sektora odpowiadali polscy inwestorzy, nabywając 3 z 5 nieruchomości klasy „prime”, które były przedmiotem transakcji w tym okresie.
Największymi transakcjami sektora w pierwszej połowie 2026 r., każda o wartości przekraczającej 100 milionów euro było nabycie obiektu Central Point przez polskiego inwestora Lewandpol oraz zakup obiektu Royal Wilanów w Warszawie przez firmę Wood & Company, dla której firma Avison Young świadczyła kompleksowe usługi doradcze w zakresie inwestycyjnym i technicznym. Wśród regionalnych rynków biurowych najwyższy wolumen inwestycyjny odnotowaliśmy w Krakowie, do czego przyczyniła się sprzedaż dwóch budynków „prime” w kompleksie Brain Park inwestorom z Polski i Francji, a także nabycie obiektu The Park Kraków przez estońską firmę Summus Capital.
- Biorąc pod uwagę transakcje znajdujące się obecnie na zaawansowanym etapie negocjacji, zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych, przewidujemy, że wolumen inwestycji w sektorze biurowym w 2026 r. może utrzymać się na poziomie z ubiegłego roku lub nawet go przekroczyć w zależności od tempa finalizacji transakcji. Obserwujemy wzrost aktywności inwestycyjnej w tym sektorze, a coraz więcej inwestorów ponownie skupia swoją uwagę na nieruchomościach biurowych – komentuje Marcin Purgal, Co-Head of Investment Department w Avison Young
PRS – przełomowa transakcja portfelowa
Pierwsza połowa 2026 roku zostanie zapamiętana jako przełomowy okres dla rynku najmu instytucjonalnego, po sfinalizowaniu wyjątkowej transakcji: Resi4Rent sprzedała 18 nieruchomości spółce Vantage Development za 575 milionów euro, co czyni tę transakcję, nie tylko największą w analizowanym okresie, ale także największą zrealizowaną na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce od 2022 roku.
Zasoby lokali w polskim sektorze PRS przekraczają obecnie 23 000 jednostek. Po kilku latach dominacji firmy Resi4Rent ta przełomowa transakcja znacząco zmieniła układ sił na rynku. Vantage Development stało się niekwestionowanym liderem rynku, posiadającym 37% istniejących lokali w sektorze PRS, podczas gdy trzej najwięksi operatorzy kontrolują łącznie około 60% całkowitych zasobów.
Transakcja ta stanowi przełomowy moment dla polskiego sektora najmu instytucjonalnego, podkreślając rosnącą dojrzałość rynku PRS i potwierdzając jego siłę wynikającą z niesłabnącego popytu.
Co dalej?
Polska nadal cieszy się pozytywnym postrzeganiem wśród inwestorów jako kraj stabilny gospodarczo, o silnych fundamentach, oferujący przewidywalne otoczenie prawne oraz bezpieczny, przejrzysty i płynny rynek nieruchomości.
Kapitał z regionu CEE, w tym z Czech czy Węgier, a także z krajów bałtyckich, pozostaje silnie obecny w Polsce, ponieważ rynki tych krajów są dość ograniczone. Zaczynamy również dostrzegać pierwsze oznaki ożywienia aktywności ze strony inwestorów azjatyckich.
Jak już wcześniej informowaliśmy, rośnie również zainteresowanie inwestorów z Europy Zachodniej, zwłaszcza ze strony podmiotów francuskich, które aktywnie poszukują możliwości inwestycyjnych w różnych klasach aktywów. Polski rynek inwestycyjny charakteryzuje się większą płynnością niż zachodnioeuropejski, a różnice cenowe między sprzedającymi a potencjalnymi kupującymi są mniejsze.
W ciągu ostatnich dwóch lat znacznie wzrosła również aktywność kapitału krajowego, co widać nie tylko po liczbie transakcji, ale także po wielkości inwestycji. Mamy nadzieję, że tendencja ta utrzyma się, a polski kapitał zachowa wysoki poziom zaangażowania na rynku nieruchomości komercyjnych, również w przypadku inwestorów indywidualnych.
Przy dużej podaży dostępnych obiektów, utrzymuje się wysokie zainteresowanie parkami handlowymi i obiektami typu „convenience”. Transakcje portfelowe potwierdzają atrakcyjność i dojrzałość tego segmentu.
Patrząc w przyszłość, spodziewamy się, że rok 2026 przyniesie wyniki lepsze niż w roku poprzednim, dzięki pozytywnym nastrojom rynkowym, silnym fundamentom gospodarczym oraz solidnej puli toczących się transakcji.
