Ustawa inwestycyjna to pierwszy krok do Kodeksu urbanistyczno - budowlanego |
Data dodania: 09.10.17 |
Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przedstawiło projekt ustawy inwestycyjnej, zmieniającej m.in. prawo budowlane oraz ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt ma stworzyć grunt pod wdrożenie Kodeksu urbanistyczno-budowlanego i wprowadzać zmiany zgodne z jego założeniami. Ustawa powinna uprościć i przyspieszyć proces inwestycyjno-budowlany. Wydaje się jednak, że w wielu aspektach może przynieść odwrotny efekt.
Ministerstwo proponuje wprowadzenie do prawa budowlanego nowej formuły projektu budowlanego. Ma się on składać z projektów: inwestycyjnego i technicznego. Wnioskując o wydanie pozwolenia na budowę konieczne stanie się załączenie wyłącznie projektu inwestycyjnego. W teorii rozwiązanie będzie szansą na usprawnienie procesu wydawania pozwoleń na budowy, ponieważ urzędnicy – dotychczas badający obszerne projekty budowlane – będą weryfikować wyłącznie część inwestycyjną, określającą usytuowanie i podstawowe parametry budów.
W tym wypadku również inwestor odczuje większą elastyczność w tworzeniu szczegółowych rozwiązań projektowych, ponieważ będzie miał możliwość dokonywania wielokrotnych zmian w projekcie technicznym, jeśli tylko pozostanie on zgodny z projektem inwestycyjnym.
W praktyce propozycja Ministerstwa może jednak rodzić wiele problemów. Po pierwsze - w projekcie inwestycyjnym powinna zostać zawarta informacja o liczbie wydzielonych lokali mieszkalnych. Nierzadko w trakcie prowadzenia inwestycji, ilość powstałych mieszkań ulega zmianie. Często są one dzielone lub łączone, dlatego na etapie wnioskowania o pozwolenie na budowę, podanie ich dokładnej liczby wydaje się niemożliwe.
Niebagatelne znaczenie mają tu również nowe przepisy ustawy o własności lokali, z których wynika, że ustanowienie ich samodzielności następuje zgodnie z pozwoleniem na budowę. Jeśli więc ilość mieszkań ulegnie zmianie i będzie różnić się od tej wskazanej w projekcie inwestycyjnym (stanowiącym integralną część pozwolenia na budowę) to uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokali wymagałoby kolejnej zmiany w pozwoleniu na budowę.
Po drugie - projekt inwestycyjny ma zawierać „podstawowe rzuty, przekroje i widoki elewacji obiektu budowlanego”. Sformułowanie to wzbudza wątpliwości: czy te informacje dostarczą wystarczającą ilość danych, by umożliwić sąsiadującym inwestorom dostosowanie ich projektów, chociażby do wymogów zachowania dostępu do światła i słońca? Istnieje ryzyko, że dane zostałyby zawarte dopiero w projekcie technicznym, udostępnianym przez kierownika budowy wyłącznie na żądanie organu nadzoru budowlanego. Tym samym okoliczni mieszkańcy tracą możliwości zapoznania się z ważnymi dla nich parametrami technicznymi projektu.
Zgoda na odstępstwo w formie decyzji Szereg zmian ma dokonać się również w temacie odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych. Zastanawiająca jest intencja Ministerstwa w zmianie formy, w jakiej zgoda na takie odstępstwa ma być udzielana – z postanowienia przechodzi ona w decyzję. Ze względu na fakt, że od decyzji przysługuje pełen katalog środków odwoławczych, w tym nadzwyczajnych, jej ewentualne zaskarżenie mogłoby znacząco wydłużyć proces inwestycyjno-budowlany.
Obszary zorganizowanego inwestowania (OZI) W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jedną z najbardziej istotnych zmian ma stanowić wprowadzenie nowego instrumentu planistycznego – obszarów zorganizowanego inwestowania (OZI). Zdaniem Ministerstwa instrument ten umożliwi wykonywanie wielu przedsięwzięć na danym terenie, uwzględniając jednocześnie odmienny charakter każdej z inwestycji oraz znaczącą rolę inwestorów. Proces decyzyjny zostanie oparty na takich elementach jak plan regulacyjny, umowa urbanistyczna oraz zintegrowane pozwolenie na budowę.
W przypadku, gdy właściciel nieruchomości wchodzącej w skład OZI nie zgodziłby się z założeniami planu regulacyjnego, może żądać wykupu albo zamiany nieruchomości. Ustawa inwestycyjna wprowadza również prawo pierwokupu takiej nieruchomości na rzecz gminy, natomiast w przypadku zawarcia przez inwestorów i gminę umowy urbanistycznej - ustawa proponuje dosyć rozbudowany katalog obowiązków, jaki można nałożyć na inwestorów. Regulacje te wydają się zatem przeciwstawiać celowi ustawy inwestycyjnej, jakim miało być uproszczenie i uelastycznienie procesu inwestycyjno-budowlanego.
Projekt ustawy zmieniającej niektóre ustawy w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno-budowlanego, przygotowany przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa został przekazany 20 września do konsultacji publicznych. Ministerstwo planuje, aby ustawa została skierowana do Sejmu jeszcze w 2017 roku. |